“Trong hơn 10 năm qua, chưa một lần chứng kiến căn hộ sơ cấp giảm giá”

Đó là khẳng định của bà Trang Bùi, Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield Vietnam kèm số liệu đưa ra trong buổi chia sẻ thị trường mới đây.

Giá sơ cấp căn hộ vẫn đà tăng

Bà Trang nhấn mạnh, giá sơ cấp trung bình căn hộ vẫn liên tục tăng trong 10 năm qua dù thị trường bất động sản có nhiều biến động, ở cả Hà Nội và Tp.HCM.

Dẫn chứng bằng số liệu nghiên cứu mới nhất, vị này chỉ ra, ngay cả khi thị trường bất động sản trầm lắng do dịch Covid-19 hay siết tín dụng thì biểu đồ giá căn hộ sơ cấp vẫn chiều hướng đi lên.

So với 10 năm trước, hiện nguồn cung căn hộ đã tăng gấp 4,4 lần, giá tăng trưởng thấp nhất 300%. Trong giai đoạn dịch Covid-19 (2019-2021), giãn cách xã hội và thị trường đình trệ giao dịch, giá căn hộ vẫn tăng mạnh so với năm 2018, thậm chí mặt bằng giá sơ cấp mới được thiết lập vào cuối năm 2021. Bước sang 2022 và 9 tháng năm 2023, dù thị trường bất động sản biến động nhưng chỉ số giá căn hộ vẫn tăng nhẹ, chưa có dấu hiệu giảm ở thị trường sơ cấp.

Trong họp báo thường kỳ mới đây, ông Hoàng Hải, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cũng nhấn mạnh, phân khúc chung cư ít bị ảnh hưởng nhất trong giai đoạn khó khăn vừa qua khi giá bán sơ cấp vẫn tăng nhờ nhu cầu ở thực cao. Riêng trong quý 3/2023, nhu cầu phân khúc này đã có dấu hiệu phục hồi khi lượng tìm mua tăng 1% và tìm thuê tăng 6% so với quý trước. Trong đó, các căn hộ có giá từ 2 đến 4 tỷ đồng được tìm kiếm nhiều nhất.

Giá căn hộ sơ cấp vẫn không có dấu hiệu giảm dù thị trường biến động. Nguồn: Cushman & Wakefield

Cụ thể, giá bán căn hộ trên thị trường sơ cấp ở Hà Nội và Tp.HCM đều tăng. Tại Hà Nội, giá trung bình tăng gần 7% theo quý và tăng 14% theo năm, đạt gần 51 triệu đồng mỗi m2. Trên thị trường thứ cấp, theo Bộ Xây dựng, tất cả quận đều tăng giá bán so với quý trước, mức tăng thấp nhất trên 3%.

Tương tự, tại Tp.HCM, giá bán thứ cấp tăng 3% so với quý trước, đạt 45 triệu đồng/m2. Mức tăng chủ yếu nằm ở phân khúc trung và cao cấp, nhất là các dự án kề cận trung tâm như quận Bình Thạnh, Tp.Thủ Đức.

Chẳng hạn, mới đây một dự án căn hộ tại Tp.HCM chào bán đợt tiếp theo giá ghi nhận tăng khoảng 8% so với đợt mở bán trước. Dù giá tăng, sức hấp thụ của dự án vẫn khả quan. Hay một dự án căn hộ tại Hà Nội, chủ đầu tư có kế hoạch tăng giá bán từ 8 – 10% so với lần mở bán trước. Nguyên nhân do nguồn cung tại dự án không còn nhiều.

Cũng chia sẻ về mặt bằng giá bất động sản, bà Dương Thuỳ Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam cho rằng, trong 12 tháng qua, mặc dù thị trường nhà ở phải đối mặt với rất nhiều khó khăn với thanh khoản thấp, mức lãi suất cho vay mua nhà cao, nguồn hàng hạn chế, mức giá bán nhà trung bình hầu như không có dấu hiệu giảm nhiệt tại hai thành phố lớn là Hà Nội và Tp.HCM.

Bà Dung cụ thể, tính đến cuối tháng 9/2023, giá bán sơ cấp của thị trường căn hộ tại Tp.HCM tăng 1,9% so với cùng kỳ năm trước, giá của thị trường nhà ở gắn liền với đất tăng 14,1%. Diễn biến giá cũng tương tự tại thị trường căn hộ Hà Nội, tăng 14% so với cùng kỳ năm trước. Giá bán trên thị trường sơ cấp đang trên đà tăng là do tỷ trọng nguồn cung mới tung ra thị trường tập trung nhiều vào phân khúc cao cấp.

Trong năm 2023, trên 70%-80% nguồn cung mới tại hai thành phố lớn đến từ các dự án cao cấp có mức giá trên 49 triệu đồng/m2. Trong khi những năm trước đó tỷ trọng này chỉ là 5% (năm 2019), 30% (năm 2021) tại Hà Nội và 20% (năm 2019), 60% (năm 2021) tại Tp.HCM.

“Mặc dù tâm lý chờ đợi giá căn hộ sơ cấp giảm là có trên thị trường nhưng điều này rất khó diễn ra. Do các chi phí cấu thành vào căn hộ không có dấu hiệu giảm. Có chăng, ở thị trường căn hộ thứ cấp, giá có sự điều chỉnh ở một số nhóm đầu tư, sản phẩm nhưng không đại diện cho toàn thị trường”, bà Dung chia sẻ.

Thời điểm “chuyển tiếp” để mua được nhà giá tốt

Nhấn mạnh trong buổi chia sẻ thị trường mới đây, bà Trang Bùi cho rằng: “Không mua nhà thời điểm này, nhiều người có thể sẽ bỏ lỡ cơ hội tốt. Nếu mua nhà ở thực thì đây là thời điểm tốt nhất để đi mua”.

Lý do theo bà Trang, chưa bao giờ thị trường có những chính sách bán hàng bùng nổ như hiện nay, ở cả thị trường Hà Nội lẫn Tp.HCM.

“Mặc dù giá căn hộ sơ cấp vẫn tăng nhưng chủ đầu tư liên tục ra chính sách chiết khấu, ưu đãi về lịch thanh toán, hỗ trợ lãi suất được ngầm hiểu rằng, họ đang chia sẻ về giá cho người mua trong bối cảnh thị trường biến động. Đồng thời, sự tăng giá ở hiện tại không nhanh như trong giai đoạn thị trường bình thường. Rất có thể, vào quý 2/2024 khi BĐS phục hồi các chính sách bán hàng tốt như hiện nay sẽ không còn xuất hiện nữa. Vì thế, lúc này nên đi mua bất động sản, là cơ hội lớn”, bà Trang nhấn mạnh.

Bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Vietnam.

Ghi nhận thị trường cho thấy, một số dự án căn hộ đưa ra thị trường cuối năm có giao dịch khá tốt nhờ chính sách bán hàng đột phá từ các chủ đầu tư. Càng về cuối năm, các chủ đầu tư càng bung chính sách “mạnh tay” nhằm kéo sức cầu.

Chẳng hạn, mới đây, tại dự án Grand Sunlake (Văn Quán, Hà Đông, Hà Nội) có giá bán chỉ từ 37 – 40 triệu đồng/m2, chủ đầu tư chiết khấu 10% cho khách hàng chọn phương thức thanh toán nhanh 70% và mua sỉ từ 5 căn. Ngoài ra, đối với khách hàng vay ngân hàng sẽ được ân hạn gốc lãi 0% trong 18 tháng.

Tương tự, tại Tp.HCM, Nam Long đang ra chính sách có “một không hai” với căn hộ condominium Flora dự án Akari City giai đoạn 2. Theo đó, căn hộ này có mức giá từ 45 triệu/m2, khách mua thanh toán đợt 1 chỉ 150 triệu, ngân hàng cho vay đến 80%, trong 2 năm không trả gốc, chỉ trả lãi suất cố định 1%/năm – tương đương 2 triệu đồng/ tháng đến tháng 8/2026. Hiện dự án đã cất nóc 4 tòa tháp giai đoạn 2, quý 4/2024 nhận nhà. Trong trường hợp không vay, thanh toán nhanh chiết khấu 7%.

Cũng quan điểm thêm về cơ hội mua nhà, bà Dương Thuỳ Dung, phân tích, thị trường sẽ bước đầu “chuyển biến” tích cực hơn từ năm 2024 và mở đường cho những nhịp hồi phục mạnh mẽ trong giai đoạn sau. Điều này có nghĩa là đây là thời điểm tốt để đi mua nhà.

Theo vị chuyên gia này, với loại hình sản phẩm căn hộ bán, càng nhiều chính sách bán hàng được tung ra trong thời gian gần đây chứng tỏ các chủ đầu tư đang nỗ lực ứng phó với khả năng hấp thụ giảm sút của thị trường căn hộ. Có thể thấy, 6 tháng đầu năm 2023 thực tế ghi nhận sức mua giảm sút ở cả Hà Nội và Tp.HCM và chỉ sang quý 3/2023, khi có nhiều chính sách bán hàng hấp dẫn được áp dụng, số lượng căn hộ bán được ở Hà Nội và Tp.HCM mới có tín hiệu tích cực trở lại.

“Trong thời điểm giá bán căn hộ duy trì cao, nếu không có chính sách bán hàng phù hợp thì một số dự án có giá bán cao hơn mức giá thực tế có thể hấp thụ quanh khu vực dự án sẽ khó ra hàng. Do đó, với các dự án đang khó ra hàng này, giá bán sau khi áp dụng chính sách bán hàng mới phần nào phản ánh đúng hơn mức giá có thể hấp thụ được của sản phẩm”, bà Dung nhấn mạnh.

Hạ Vy

Nhịp sống thị trường